Stappenplan voor aanpassen van basisakte en reglement

Aanpassing van de basisakteDe nieuwe appartementswet legt de syndici op van een aangepaste versie van de basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement voor te leggen aan de AV, voor 1/9/2011. De syndicus kan enkel maar de aanpassingen aan de wettelijke regels doorvoeren, zonder dat hij aan andere clausules van het reglement mag raken. De vereniging van mede-eigenaars (VME), onder leiding van de raad van-mede-eigendom, zou echter van de gelegenheid gebruik kunnen maken om een aantal andere oude pijnpunten op te lossen.

Nu zegt de nieuwe wet dat er geen authentieke akte nodig is voor de aanpassing van het reglement van mede-eigendom aan de wet, voor zover er niets aan de basisakte gewijzigd wordt. Bij vele VME's kan het anderzijds een gelegenheid zijn om nu eens grote kuis te houden in het reglement van mede-eigendom en vroegere beslissingen van de AV die misschien niet in het reglement opgenomen waren nu wel te beschrijven. Als dan terug een authentieke akte verleden wordt voor het nieuwe reglement, is men ook terug verzekerd van de tegenstelbaarheid aan derden, bijvoorbeeld kandidaat-kopers.

Ook zijn er in elke VME zijn wel problemen die op elke algemene vergadering terug naar boven komen. Vaak gaat het om problemen waar het oorspronkelijke reglement van mede-eigendom niets voor voorzien had, zoals de aanpak van eigenaars die hun stortingen in het werkkapitaal niet doen of privatieve kosten niet betalen, huurders die de boel op stelten zetten, enz.

Veel syndicuscontracten bepalen reeds dat een mede-eigenaar die zijn stortingen niet tijdig doet, na een paar weken een aanmaning krijgt waarvoor reeds een forfaitaire kost aangerekend wordt. Daarna volgen nog extra kosten voor aangetekende schrijven en ingebrekestellingen. U zou nu ook nog kunnen bepalen dat, wanneer hij in gebreke blijft, er bijvoorbeeld een daginterest van 15% per jaar aangerekend zal worden. Tevens zou u kunnen opnemen dat de VME de huurgelden van een huurder van de achterstallige eigenaar kan innen. Tenslotte kunt u vastleggen dat de VME de syndicus machtigt van na een vastgelegde periode een advocaat in te schakelen, zonder te moeten wachten op een algemene vergadering om dit te bevestigen.
Voor problemen met huurders kunt u bijvoorbeeld proberen vast te leggen dat de eigenaar van wie de huurder kosten of overlast veroorzaakt, hiervoor een schadevergoeding aan de VME dient te betalen. Bijvoorbeeld na vaststelling van het probleem door minstens 2 eigenaars.

Zo zijn er vaak meerdere problemen die nu met de horens gevat kunnen worden, nu de discussie toch open is. Weet wel dat aanpassingen van basisakte en reglement op de AV gestemd moeten worden en dat u dus eerst zoveel mogelijk mede-eigenaars op één lijn moet proberen te krijgen. Voor sommige wijzigingen is een 50% meerderheid nodig, voor andere zelfs een drie vierden of vier vijfden meerderheid. Het is dus cruciaal dat de voorstellen goed voorbereid worden.

Om te slagen kunt u dit best volgens een stappenplan aanpakken.

Stap 1

Maak een on-line discussieforum aan voor uw gebouw. Dit kan bijvoorbeeld gratis op deze site. Nodig alle mede-eigenaars uit om deel te nemen (u kunt de lijst krijgen bij uw syndicus) en bezorg hen de toegangscode. Neem dan een paar weken of maanden de tijd om met allen die dit wensen suggesties te verzamelen en on-line te bespreken. Hier zullen vooral de meest betrokken mede-eigenaars aan meewerken.

Dit geeft iedere deelnemer ruim de tijd om ruggespraak te houden met derden om te evalueren of de voorstellen ook realistisch - en wettelijk - zijn. Welles-nietes discussies op basis van verkeerde informatie worden zo vermeden. U kunt dan proberen een eerste voorstel uit te werken en reeds in te schatten of de vereiste meerderheid voor elke beslissing haalbaar zou zijn.

Stap 2

Roep een buitengewone algemene vergadering samen (lees hier meer over de procedure).

Maak al een samenvatting van de voorbije on-line discussies (of druk ze gewoon af), van de verzamelde pro’s en contra’s en de inlichtingen die bij derden ingewonnen zijn. Verstuur deze samen met de uitnodiging voor de bijzondere AV. Zo zijn de meeste vragen al op voorhand beantwoord en kan de discussie op de vergadering over de essentie gaan. Tijdens de discussie kan uw syndicus misschien ook nog waardevolle ideeën aanleveren, op basis van zijn ervaring in andere gebouwen.

Op deze buitengewone AV kunt u eventueel al pro forma laten stemmen om te kijken of de vereiste meerderheden gemakkelijk gehaald worden of niet. U zou ook echt kunnen stemmen natuurlijk, maar de kans bestaat dat er nog kleinere of grotere aanpassingen nodig zullen zijn.

Stap 3

Bezorg de aanpassingen die voldoende draagvlak hebben aan uw syndicus of notaris om ze te laten integreren in het reglement van mede-eigendom. Op dit moment kan dan nog een laatste controle gebeuren of alles in orde is volgens de wet.

De kladversie van het nieuwe reglement en eventueel basisakte kunt u ook al publiceren op uw private zone op deze site, zodat de mede-eigenaars nog opmerkingen kunnen geven. Daarna kan het aangepaste reglement op de volgende AV gestemd worden en in een authentieke akte vastgelegd worden.

Wil u van start gaan met Stap 1 op Quimmo.be?

Klik hier om gratis een mede-eigendom of toegang aan te maken Klik hier om te zien hoe u Quimmo in de praktijk kunt gebruiken


Gratis abonneren
Opmerking: dit artikel kan bijgewerkt worden aan de hand van nieuwe bevindingen. Als u het in de toekomst opnieuw wil lezen, bekijk dan de meest recente on-line versie. (Gebruiksvoorwaarden)

© 2010 Quimmo.be